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我國土地評(píng)估機(jī)構(gòu)制約因素
我國土地評(píng)估機(jī)構(gòu)在發(fā)展的過程中，必須認(rèn)清可能受到的來自外部環(huán)境和內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制的各種影響和制約因素。
市場(chǎng)接受度較差
影響市場(chǎng)接受度的因素一是服務(wù)范圍，二是服務(wù)質(zhì)量。目前我國的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)主要業(yè)務(wù)范圍就是土地資產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，范圍太窄，缺乏市場(chǎng)靈活性，同時(shí)由于服務(wù)意識(shí)和技術(shù)等問題，服務(wù)質(zhì)量難以達(dá)到市場(chǎng)需求的要求，這樣從市場(chǎng)需求者的角度就認(rèn)為土地評(píng)估可有可無，只要不被強(qiáng)制要求不得不做，就缺乏需求的主動(dòng)性，由此引起土地評(píng)估時(shí)常需求量極不穩(wěn)定。
風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不夠
土地評(píng)估機(jī)構(gòu)作為獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)法人實(shí)體，獨(dú)立承擔(dān)業(yè)務(wù)，享受相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)收益，同樣承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。過去作為事業(yè)單位，后面有強(qiáng)大的行政主管部門，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，但是現(xiàn)在作為企業(yè)單位，必須面對(duì)A級(jí)B級(jí)機(jī)構(gòu)不均衡發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)、稅收風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等問題，風(fēng)險(xiǎn)明顯加大，我國土地評(píng)估機(jī)構(gòu)卻沒有相應(yīng)制定迎接風(fēng)險(xiǎn)的舉措。
脫鉤改制不徹底
國土資源部早于1999年就發(fā)出了《關(guān)于土地評(píng)估機(jī)構(gòu)與政府部門脫鉤的通知》，要求參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)構(gòu)在人、財(cái)、物等方面與政府主管部門徹底脫鉤。按規(guī)定現(xiàn)在的所有在冊(cè)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)都應(yīng)該是完成脫鉤改制的、實(shí)行企業(yè)化經(jīng)營(yíng)的企業(yè)法人實(shí)體。但是，由于受傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)體制和經(jīng)營(yíng)觀念的影響，有許多機(jī)構(gòu)的脫鉤改制只是形式上的，并沒有真正實(shí)現(xiàn)企業(yè)化經(jīng)營(yíng)，更缺乏充分的市場(chǎng)研究，尚未建立良好的投資管理和企業(yè)管理內(nèi)部機(jī)制，甚至少數(shù)機(jī)構(gòu)還受到來自行政的干擾，這對(duì)機(jī)構(gòu)自身發(fā)展來說是非常不利的。
地方壁壘依然存在
2001年開始，土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒溉〈舜_認(rèn)審批制，由機(jī)構(gòu)對(duì)土地估價(jià)結(jié)果獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。土地行政主管部門將對(duì)土地估價(jià)及估價(jià)報(bào)告進(jìn)行定期抽查，對(duì)弄虛作假的機(jī)構(gòu)，將追究責(zé)任，依法處理，對(duì)違法違規(guī)的機(jī)構(gòu)和個(gè)人進(jìn)行處罰。這種做法在很大程度上減少了政府對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)的行政干預(yù)。但土地估價(jià)機(jī)構(gòu)存在著嚴(yán)重的地方壁壘，一些省級(jí)的估價(jià)機(jī)構(gòu)，實(shí)際上只具備其機(jī)構(gòu)所在市的估價(jià)資格，單獨(dú)進(jìn)入本省的其他市是非常困難的，只有通過與其想進(jìn)入城市的本地評(píng)估機(jī)構(gòu)合作等迂回的形式。
外國評(píng)估機(jī)構(gòu)的介入加劇競(jìng)爭(zhēng)
我國加入WTO后，逐漸涌現(xiàn)了一批中外合資和外國獨(dú)資的地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，這給國內(nèi)評(píng)估業(yè)帶來極大的沖擊，因?yàn)檫@些機(jī)構(gòu)先進(jìn)的管理理念、成熟的評(píng)估技術(shù)、服務(wù)手段和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。正是這些優(yōu)勢(shì)，突顯了目前我國國內(nèi)評(píng)估機(jī)構(gòu)存在的規(guī)模小、機(jī)制不活、市場(chǎng)意識(shí)差、職業(yè)素質(zhì)不高、經(jīng)營(yíng)管理水平弱、獨(dú)立性不強(qiáng)等問題。
機(jī)構(gòu)之間存在惡性競(jìng)爭(zhēng)
我國土地估價(jià)機(jī)構(gòu)存在短期行為多、惡性競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重的現(xiàn)象。不少估價(jià)的工作重點(diǎn)不是放在專業(yè)服務(wù)上，而是放在公關(guān)上。具體表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是送回扣已成為行業(yè)默許行規(guī)之一，這種現(xiàn)象的存在嚴(yán)重地影響了評(píng)估服務(wù)的質(zhì)量，危害了行業(yè)的聲譽(yù)，損害了行業(yè)的利益;二是各估價(jià)機(jī)構(gòu)爭(zhēng)相壓低收費(fèi)價(jià)格。評(píng)估服務(wù)收費(fèi)是由財(cái)政部、物價(jià)局規(guī)定的，全國統(tǒng)一，有些評(píng)估機(jī)構(gòu)為了達(dá)到爭(zhēng)取市場(chǎng)份額的目的，自行推出自己的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)、法院等公開，給行業(yè)造成了極壞的影響;三是同行之間互相詆毀、拆臺(tái)。估價(jià)行業(yè)十幾年的發(fā)展歷程，先后有百余家機(jī)構(gòu)在尋求生存發(fā)展之道，你方唱罷我登場(chǎng)，各領(lǐng)風(fēng)騷一兩年，之后沉寂下來，原因之一就是急功近利，賺錢的心態(tài)多于做企業(yè)的心態(tài)。
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