- 相關(guān)推薦
中國不動產(chǎn)登記制度法學論文指導(dǎo)
不動產(chǎn)登記為物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。下面是小編整理的中國不動產(chǎn)登記制度法學論文指導(dǎo)，僅供參考。
中國不動產(chǎn)登記制度的立法思考
【論文摘要】：我國目前的不動產(chǎn)登記制度存在諸多缺陷，在未來制定的中國物權(quán)法中，不動產(chǎn)登記制度無疑是其中的重點內(nèi)容。
文章首先闡述了不動產(chǎn)登記的概念、性質(zhì)和意義，然后運用比較法學的研究方法，介紹了現(xiàn)在世界上三種典型的不動產(chǎn)登記制度，并主要從價值判斷和利益分析的角度，結(jié)合我國的具體國情，提出我國未來的不動產(chǎn)登記應(yīng)采對抗主義、形式審查制。
在具體制度的設(shè)計中，要注意堅持“五個統(tǒng)一”的原則。
【論文關(guān)鍵詞】：不動產(chǎn)，登記制度，立法
自近代以來，登記即為不動產(chǎn)物權(quán)的公示方法。
不動產(chǎn)物權(quán)類型繁多，占有關(guān)系非常復(fù)雜，往往涉及國家、社會和第三人的利益，經(jīng)常發(fā)生不動產(chǎn)的直接占有人與不動產(chǎn)的真正所有權(quán)人非為同一人的情況。
為了明確不動產(chǎn)之上的各種物權(quán)，以保障市場交易的安全，各國皆以國家有權(quán)機關(guān)的登記作為不動產(chǎn)物權(quán)的公示方法。
從法制史上看，我國物權(quán)變動采公示主義，土地所有權(quán)變動實行“登記”制度，歷史悠久，1929-1931年國民政府時期的民法典便建立了現(xiàn)代意義上的物權(quán)變動的完善的公示公信制度。
但自解放后，由于眾所周知的原因，我國大陸上始終未能建立一套系統(tǒng)和完善的物權(quán)變動制度，迄今尚未頒行專門的不動產(chǎn)登記法，有關(guān)不動產(chǎn)登記的規(guī)定僅在某些單行的民事法律中零散地有所涉及，而且，各種規(guī)定不合理、不規(guī)范者甚多，相互之間也存在大量不和諧甚至相互矛盾的情況，在具體應(yīng)用中造成了極大混亂。
[139][368]我國實行社會主義市場經(jīng)濟制度，建立嚴謹而規(guī)范的物權(quán)公示制度，對于保護市場交易，促進經(jīng)濟發(fā)展，具有極其重要的意義。
目前，我國正著手制定物權(quán)法，不動產(chǎn)登記制度作為不動產(chǎn)法最基本的制度，無疑是當前物權(quán)法中的重點內(nèi)容，如何構(gòu)建與世界接軌并適應(yīng)我國國情的不動產(chǎn)登記制度，頗值研討。
一、不動產(chǎn)登記的基本理論
不動產(chǎn)登記，指將土地及其定著物之所有權(quán)和他項權(quán)利的取得、喪失與變更，依法定程序記載于有關(guān)專職機關(guān)掌管的專門的簿冊上。
其目的在于管理地籍，確定產(chǎn)權(quán)，并作為課征土地稅，推行土地政策之依據(jù)。
廣義上的不動產(chǎn)登記包括權(quán)利來源、取得時間、權(quán)利變化情況和地產(chǎn)的面積、機構(gòu)、用途價值、等級、坐落、圖形等事項;狹義上，不動產(chǎn)登記是土地上建筑物的所有權(quán)與他項權(quán)利的登記。
另外，需要指出，有的學者著意使用“不動產(chǎn)物權(quán)登記”的稱謂，筆者認為，不動產(chǎn)登記與不動產(chǎn)物權(quán)登記其實是一回事，沒有區(qū)分的必要。
不動產(chǎn)登記的性質(zhì)，大體上有三種學說：1、公法上行為說，該說認為：“從登記行為看，房地產(chǎn)權(quán)屬登記在我國是房地產(chǎn)管理部門依其職權(quán)所實施的行政行為。
[238]2、證明行為說，該說避免公、私法性質(zhì)上的判斷，認為”房屋產(chǎn)權(quán)管理機關(guān)的職責范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證(交付)條件，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身，也只是對買賣雙方履行買賣合同的結(jié)果進行確認和公示，而不是對房屋買賣合同的審查和批準。
“3、私法行為說，該說認為，”登記效力之發(fā)生端在于登記之意思表示……登記效力之發(fā)生脫離申請人意思則難以發(fā)生效力……從登記所產(chǎn)生的效力來看，登記行為是產(chǎn)生私法效果的行為……。
“
筆者認為，不動產(chǎn)登記是國家專門機關(guān)將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)的事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。
從法理上對公法和私法分類的各種理論來看，首先，雖然不動產(chǎn)登記是由申請人的申請行為而開始，但不容忽視的是，不動產(chǎn)登記中主要的行為主體是國家有關(guān)部門，即國家公權(quán)力介入了登記，而事實上，正是國家公權(quán)力的介入才賦予了不動產(chǎn)登記的強大公示效力;其次，不動產(chǎn)登記在利益平衡上是為了調(diào)節(jié)國家和整個社會的物權(quán)的秩序，從而保障交易的安全;最后，從登記行為本身而言，通過不動產(chǎn)的登記，不僅僅產(chǎn)生公示物權(quán)的私法效果，而且國家能夠更主動有效地管理和宏觀調(diào)控不動產(chǎn)這一重要的社會資源，帶有顯著的行政行為的色彩。
所以大多數(shù)學者認為不動產(chǎn)登記屬于一種公法上的行政行為，它體現(xiàn)了國家對不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的干預(yù)，干預(yù)的目的旨在明晰各種不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，依法保護物權(quán)人的合法權(quán)益。
但是，如果不動產(chǎn)登記機關(guān)是司法機關(guān)的話，如瑞士、德國、日本等，筆者認為，在不動產(chǎn)登記機關(guān)是司法機關(guān)，又采實質(zhì)審查制時，不動產(chǎn)登記應(yīng)當是屬于一種公法上的司法行為。
不動產(chǎn)登記制度起源于近代抵押權(quán)與破產(chǎn)法上的登記制度，是人類法律生活中一項重大的基本制度，對整個社會的經(jīng)濟發(fā)展具有重大意義。
它一方面給人們的交易活動帶來了便利，它給關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)變動的交易活動提供了一個明確基礎(chǔ)，使交易人可以簡便、清楚地了解該不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利歸屬情況，而且也使物權(quán)變動不必再以交付標的物的占有為要件;另一方面，也便于國家對物權(quán)變動進行管理，維護交易人的正當合法利益。
惟需注意的是，由于國家公權(quán)力在不動產(chǎn)登記中的介入，往往可能發(fā)生公權(quán)力干預(yù)私權(quán)利的弊端，這一問題在討論我國選擇具體的不動產(chǎn)登記制度時要重點涉及。
二、不動產(chǎn)登記制度的比較法研究
現(xiàn)代各國不動產(chǎn)登記制度，依其內(nèi)容、效力等標準，主要可以歸納為三種類型：“契約登記制”：“權(quán)利登記制”：“托倫斯登記制”。
三種制度各有優(yōu)缺點，學者們對于我國不動產(chǎn)登記制度的立法建議多以此三種立法體例為基礎(chǔ)，故有必要首先了解以上三種立法模式。
1.契約登記制
此種登記制度起源于法國，又稱為“法國登記制”或“登記對抗主義”。
除法國外，日本、意大利、比利時及西班牙等國均采此制。
契約登記制，具有以下主要特色：(1)登記為物權(quán)變動對抗第三人之要件，即物之變動，依當事人的合意發(fā)生效力，登記是已經(jīng)發(fā)生的物權(quán)變動對抗第三人的要件。
登記采形式審查主義。
登記機關(guān)對于登記的申請，只進行形式上的審查，而對于契約上所載的權(quán)利事項，在實質(zhì)上是否真實，有無瑕疵，在所不同。
(3)登記無公信力。
已登記的事項，實體法上如果有無效或者可撤消的原因時，得予推翻。
(4)登記簿的編制采人的編成主義(Prinzip desporsonen foliuncs)，即不以不動產(chǎn)為標準，而以權(quán)利人為標準編成。
(5)登記物之動的狀態(tài)，即不以登記物權(quán)之現(xiàn)在狀態(tài)，而登記物權(quán)之變動。
2.權(quán)利登記制
權(quán)利登記制，又稱德國登記制。
除德國外，瑞士、奧地利、匈牙利等國也采此制。
權(quán)利登記制的主要特色為：(1)登記(Eintragung)為土地物權(quán)變動之效力的發(fā)生要件，即土地物權(quán)之發(fā)生變動效力，除當事人之合意外，尚須登記。
登記采實質(zhì)審查主義。
即登記機關(guān)對于登記之申請，除須審查登記書件是否在形式上完備外，對于不動產(chǎn)物權(quán)變動之原因與事實是否相符、有無瑕疵，也須詳細審查，經(jīng)確定后方予登記。
(3)登記具有公信力。
即已經(jīng)登記的不動產(chǎn)物權(quán)，即使在實體法上因登記原因之不成立，或者有無效或可得撤消得原因，也可以之對抗第三人。
(4)登記簿之編成采物之編成主義(Prin-zip des Reaifoliums)。
(5)登記物權(quán)之靜的狀態(tài)，即于登記簿不記入物權(quán)的變動事實，而記入物權(quán)的現(xiàn)在狀態(tài)。
3.托倫斯登記制
托倫斯登記制，為澳大利亞托倫斯爵士于1858年在南澳大利亞州所創(chuàng)。
除澳大利亞外，英國、愛爾蘭、加拿大、菲律賓、美國以及我國香港等大多數(shù)英語國家和地區(qū)，均采這一制度。
此制之基本精神與權(quán)利登記制相同，具有以上5點權(quán)利登記制的特色外，與權(quán)利登記制又有以下差異：(1)采任意登記制，而權(quán)利登記制，一切土地權(quán)利必須登記，其變動也莫能外。
交付產(chǎn)權(quán)證書，即對不動產(chǎn)進行所有權(quán)第一次登記時，登記機關(guān)除應(yīng)將登記事宜記入登記簿外，并應(yīng)發(fā)給土地所有權(quán)人產(chǎn)權(quán)證書，以作為享有不動產(chǎn)權(quán)利之確定憑證;而權(quán)利登記制中，登記系就當事人之契約加以注記驗證，并不另發(fā)書狀。
(3)設(shè)置賠償基金。
由于登記具有公信力，故登記有錯誤、虛偽或遺漏而致真正權(quán)利人受損害時，在托倫斯登記制中，由登記機關(guān)負損害賠償之責，登記機關(guān)因此往往設(shè)有賠償基金;而在權(quán)利登記制，國家負損害賠償之責。
[59][153]
我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度，介于托倫斯登記制與權(quán)利登記制之間，一方面，登記是不動產(chǎn)權(quán)屬變動的生效要件;另一方面，我國實行不動產(chǎn)的登記發(fā)證制度。
[204-205]我國未來制定的不動產(chǎn)登記制度顯然不應(yīng)該完全照搬上述三種登記制度中的某一種，而應(yīng)當從我國的具體國情出發(fā)，考慮我國的經(jīng)濟環(huán)境、社會需求及有關(guān)配套制度的完善和健全性，分別從三種登記制度中借鑒和吸收有益的部分，最終形成具有我國特色的不動產(chǎn)登記制度。
三、中國不動產(chǎn)登記制度構(gòu)造的立法建議
(一)我國不動產(chǎn)登記效力應(yīng)采對抗主義
民法制度構(gòu)造的基礎(chǔ)應(yīng)當是現(xiàn)實中的利益衡量和價值判斷。
如果缺少了正當?shù)膬r值判斷而過分強調(diào)理論的圓滿，到頭來只會產(chǎn)生“概念法學”的畸形物。
正如日本著名學者北川善太郎先生所指出的，法現(xiàn)象是在綜合事實因素和價值判斷之后穿上一件邏輯的外衣而已。
[81]評判某一制度的優(yōu)劣，只有在冷靜地檢討了這一制度所具有的“實益”后才能作出正確結(jié)論。
筆者認為，不動產(chǎn)登記的效力應(yīng)采對抗主義。
利益衡量和價值判斷分為宏觀和微觀兩個角度。
在宏觀角度，私法自治是民法的基本原則，當事人有權(quán)依照自己的理性判斷，去設(shè)計自己的生活，管理自己的事物，基于私法自治原則，私人相互間的法律關(guān)系應(yīng)取決于個人之自由意思。
[151]物權(quán)變動是民法中物權(quán)制度的重要部分，只要其變動沒有損害國家、社會和第三人的利益，法律就不應(yīng)該過多地干涉，否則，反而阻礙了商品流通和市場交易，不利于市場經(jīng)濟的發(fā)展。
在微觀利益衡量上，學者主張不動產(chǎn)登記效力采成立要件主義的最主要的理由是，采登記的對抗主義不利于保護交易安全和第三人的利益(“交易上的利益”)。
但是，事實上又是怎樣一回事呢?為了說明問題，舉一個具有代表性的例子如下：
甲擁有一不動產(chǎn)，與乙訂立買賣合同，將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙，但尚未辦理不動產(chǎn)的變更登記。
此時，又有丙來與甲協(xié)商欲買甲之不動產(chǎn)，價格比乙為高，甲轉(zhuǎn)而準備將不動產(chǎn)賣給丙。
丙為交易第三人，現(xiàn)在我們分別在丙為善意和惡意兩種情況下考察不動產(chǎn)登記采生效主義及采對抗主義中衡量交易上的利益。
1.丙為善意：
1)不動產(chǎn)登記采生效主義
在登記為物權(quán)變動之生效要件時，由于乙尚未辦理不動產(chǎn)的變更登記，故不動產(chǎn)的變動沒有生效，甲仍是不動產(chǎn)的合法所有人，他當然有權(quán)將自己的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給丙(在這種情況下，由于甲是不動產(chǎn)的有權(quán)處分人，根本不需要適用善意取得制度，丙即可合法地取得不動產(chǎn)的所有權(quán)，其實，在不動產(chǎn)登記采生效主義的國家里，不動產(chǎn)以登記為公示原則，故不動產(chǎn)的取得一般不適用善意取得制度)。
然后，甲對乙承擔債權(quán)法上的違約責任。
這樣，丙最終取得該不動產(chǎn)。
2)不動產(chǎn)登記采對抗主義
在登記采物權(quán)變動之對抗主義時，不動產(chǎn)的取得和變更只要當事人意思表示一致時，即生效力，但是，物權(quán)變動的效力不能對抗善意的第三人。
這樣，即使乙尚未辦理不動產(chǎn)的變更登記，物權(quán)變動已經(jīng)生效，他仍然可以獲得不動產(chǎn)，但是，由于丙是善意第三人，乙取得不動產(chǎn)的效力不能對抗丙，丙因而最終取得該不動產(chǎn)。
2.丙為惡意：
1)不動產(chǎn)登記為生效要件
在不動產(chǎn)登記為生效要件時，乙沒有辦理不動產(chǎn)的變更登記，則物權(quán)變動不生效，甲仍然是不動產(chǎn)的合法所有人，即使丙是惡意的第三人，甲將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給丙的行為還是有效(丙在受讓不動產(chǎn)之后立即辦理了登記)，結(jié)果，乙只能請求甲承擔違約責任的法律救濟，而惡意第三人丙竟然最終取得了不動產(chǎn)!
2)不動產(chǎn)登記采對抗主義
在不動產(chǎn)登記采對抗主義中，物權(quán)變動的效力僅僅不能對抗善意的第三人，而如果第三人是處于惡意的話，即使沒有登記，物權(quán)變動仍然有效。
所以，當?shù)谌吮麨閻阂鈺r，乙可以對抗丙而繼續(xù)合法享有不動產(chǎn)，丙則不能取得不動產(chǎn)。
3.結(jié)論：
從以上的分析中可以看出，當?shù)谌藶樯埔鈺r，第三人都能取得不動產(chǎn)，無論不動產(chǎn)登記采生效主義還是采對抗主義，都是同樣地保護交易安全和第三人利益的。
而當?shù)谌藶閻阂鈺r，在不動產(chǎn)登記采對抗主義的情況下，惡意第三人不能取得不動產(chǎn);但是，在不動產(chǎn)登記為生效要件的情況下，惡意第三人竟然能夠取得不動產(chǎn)，
這顯然與現(xiàn)代人類之正義的法感情、法意識及社會的一般道德觀念相悖!純粹從交易安全方面考慮，筆者認為，交易安全應(yīng)當包括兩方面，以本案例分析，一方面是受讓人乙的交易安全;
另一方面是第三人丙的交易安全，一般而言，當事人之間在有關(guān)物權(quán)變動的意思表示達成一致后，到辦理物權(quán)登記之前，總有一段時間間隔，如果不動產(chǎn)登記為物權(quán)變動之生效要件，則在此段時間間隔中，物權(quán)變動不生效，原不動產(chǎn)所有人甲仍是不動產(chǎn)的有權(quán)處分人，他為了獲得更好的交易價格，或者處于其他方面利益的考慮，
不管第三人丙是善意還是惡意，甲的這種見利忘義、有違商業(yè)道德的丑惡行徑都將得逞，這樣的法律規(guī)則，對于受讓人乙而言，還有什么交易安全和公平正義!如果說不動產(chǎn)登記的生效主義有利于保護第三人利益的話，那就是因為它連惡意第三人都保護!
另外，有學者認為，不動產(chǎn)登記采對抗主義制度本身自相矛盾，理由是，不動產(chǎn)物權(quán)變動依當事人的意思表示一致可以生效，但是該“生效”的物權(quán)不能對抗第三人，即該“物權(quán)”沒有公認的物權(quán)的對世權(quán)的性質(zhì)，若其不能對抗第三人，他的設(shè)立又怎么能“生效”，所以，該“物權(quán)”就不可能成為真正的物權(quán)，是沒有意義的物權(quán)。
[11]筆者認為，登記對抗主義中意思一致而取得的物權(quán)在性質(zhì)上，屬于負解除條件的物權(quán)，在沒有善意第三人時，物權(quán)變動生效，出現(xiàn)善意第三人的情況后，物權(quán)變動的效力不能對抗第三人。
另外，物權(quán)發(fā)展到現(xiàn)代，已經(jīng)是有限制的絕對權(quán)，在善意取得制度中，為了保護交易安全和善意第三人的利益，真正權(quán)利人的物權(quán)都不能對抗第三人，所以，如果我們認為只要有第三人的對抗，物權(quán)就不是真正的物權(quán)的話，那么現(xiàn)在所有的物權(quán)都不是真正的物權(quán)，之所以得出這個錯誤的結(jié)論，問題在于沒有正確把握現(xiàn)代物權(quán)的性質(zhì)。
(二)不動產(chǎn)登記應(yīng)采形式審查制
登記的實質(zhì)審查制，即登記機關(guān)對于登記之申請，除須審查登記書件是否在形式上完備外，對于不動產(chǎn)物權(quán)變動之原因與事實是否相符、有無瑕疵，也須詳細審查，經(jīng)確定后方予登記。
而登記的形式審查制與此恰恰相反，登記機關(guān)對于登記的申請，只進行形式上的審查，而對于契約上所載的權(quán)利事項，在實質(zhì)上是否真實，有無瑕疵，在所不同。
實質(zhì)審查制有以下兩個主要弊端：
第一，由于進行實質(zhì)審查，審查的范圍和力度都相當大，登記機關(guān)的審查費用很高而且手續(xù)繁冗，需要花費當事人大量的金錢和精力，使得交易費用和成本驟升，人為地設(shè)置了市場調(diào)配資源機制的障礙，
同時，在登記時實質(zhì)審查的時間比較長，完全不符合市場經(jīng)濟高速運轉(zhuǎn)的需要，而且，現(xiàn)實中不動產(chǎn)登記種類繁雜，數(shù)量龐大，每件登記都要進行全面的實質(zhì)審查，必將耗費登記機關(guān)大量的人力和物力，所以，從經(jīng)濟效益和效率的角度而言，實質(zhì)審查是不足取的。
有人提出，根據(jù)德國法中關(guān)于物權(quán)行為的理論，民事法律行為分為物權(quán)行為和債權(quán)行為，這兩種行為有著本質(zhì)的不同。
如果采用物權(quán)行為無因性理論，即物權(quán)行為在其法律效力和法律結(jié)果上必須與其原有行為的有效性相分離，“一個源于錯誤的交付也是完全有效的，”[12]那么，不動產(chǎn)變動之際，登記官吏的審查范圍也就僅限于審查直接發(fā)生物權(quán)變動的物權(quán)行為。
筆者認為，首先，我國大多數(shù)學者都認為物權(quán)行為理論是“概念法學的幽靈”而不主張物權(quán)行為的無因性理論;[13][122～125]其次，如果登記中僅審查直接發(fā)生物權(quán)變動的物權(quán)行為，那其實與形式審查制一般無異。
第二，堅持實質(zhì)審查制的學者經(jīng)常提出實質(zhì)審查的最大優(yōu)點，即利用登記機關(guān)行政權(quán)力的高效、權(quán)威性使物權(quán)得以公示并獲得公信力，而且，采取嚴格的公示態(tài)度可使物權(quán)變動完全處于國家的管理和控制之下，便于國家有關(guān)部門進行管理和監(jiān)督，法律的社會保護功能得到充分發(fā)揮。
[14]但是，筆者認為，我們應(yīng)當辨證地研究問題，事物的優(yōu)點換個角度看就是缺點。
其實，特別是在我國的當前公權(quán)力缺乏有效制約的國情下，實質(zhì)審查制非常容易導(dǎo)致國家公權(quán)力對私權(quán)力侵擾和過度干預(yù)的問題。
首先，在實質(zhì)審查制中，登記機關(guān)需要對合同的實質(zhì)性條款進行審查，以確定物權(quán)變動之原因與事實是否相符。
如果登記機關(guān)是行政機關(guān)的話，根據(jù)契約自由原則，合同的訂立應(yīng)由當事人之間私法自治，如果登記時登記機關(guān)都要對于合同實質(zhì)條款進行審查，實際上等于扮演了司法機關(guān)的角色，
在目前我國行政權(quán)力嚴重干預(yù)司法權(quán)力的情況下，決不應(yīng)該主張登記機關(guān)再越俎代庖地去介入本屬于司法機關(guān)的事務(wù)，否則，將加劇我國國家公權(quán)力嚴重失衡的現(xiàn)狀。
如果登記機關(guān)是司法機關(guān)的話，每次登記司法機關(guān)都要進行全面的實質(zhì)審查，不動產(chǎn)登記幾乎就變成了向司法機關(guān)提起的合同效力確認之訴，背離了不動產(chǎn)登記的初衷，同時也是對當事人意思自治的過分干預(yù)。
另外，學者不應(yīng)當只醉心于理論的圓滿和自足性，我們更需要考慮實質(zhì)審查制的現(xiàn)實可行性。
在我國目前公共權(quán)力機關(guān)辦事效率和辦事質(zhì)量都令人堪憂的情況下，我們的公共權(quán)力機關(guān)是否有能力去切實實現(xiàn)不動產(chǎn)登記賦予物權(quán)公信力的理想-學者們對于我們的登記機關(guān)不要抱有太大的期望。
實質(zhì)審查的登記具有公信的效力，有的學者稱之為公信原則。
公信原則系指依公示方法所表現(xiàn)的物權(quán)縱不存在或有異，但對于信賴此項公示方法所表示之物權(quán)、而為物權(quán)交易之人，法律仍承認具有與真實物權(quán)存在相同法律效果，以為保護的原則。
公信原則是一種烏托邦理想狀態(tài)，實有違人性，故采用公信原則，應(yīng)給予適當救濟的手段，方可達最佳的利益平衡。
[15][61～62]一旦實行登記的實質(zhì)審查制，登記具有強大的法律效力-公信力，登記機關(guān)就必然需要為此承擔相應(yīng)強度的法律責任，對于真實權(quán)利人所受損害予以補償。
在登記如有錯誤、遺漏、虛偽而致權(quán)利人于損害時，在德國登記制中，由國家負責賠償;在托倫斯登記制中，登記機關(guān)自己設(shè)置賠償基金承擔責任，[204]不動產(chǎn)登記種類繁多，數(shù)量巨大，實質(zhì)審查對于登記機關(guān)而言是一個沉重的負擔，對于登記機關(guān)的人員素質(zhì)和辦公設(shè)備有相當高的要求。
所以，在登記機關(guān)沒有高度工作能力以保證工作質(zhì)量的話，登記機關(guān)恐怕就要訴訟纏身而焦頭爛額。
其次，通過登記的手段來加強國家對于不動產(chǎn)的管理和控制，筆者一直以為是一個不足取的辦法。
我國建國以來一直實行高度集中的計劃經(jīng)濟，對社會的各種資源惟恐管理和控制得不緊，忽視甚至否認了人民群眾的主觀能動性，總是認為人民群眾管理不好自己的事情，不能理解現(xiàn)代社會個人作為有理性的經(jīng)濟人和法律人的角色，從而，對于社會生活各方面“統(tǒng)得過死，統(tǒng)得過嚴”，反而阻礙了經(jīng)濟的發(fā)展。
登記實行形式審查制的最大弊端是登記缺乏公信力，物權(quán)變動的法律關(guān)系不明朗，物權(quán)歸屬情況不明晰，從而不利于交易安全。
筆者認為，形式審查制的這一弊端可以通過不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的方法予以解決。
在托倫斯登記制中，雖然實行登記的實質(zhì)審查制，但是并不強制一切土地必須申請所有權(quán)及他項權(quán)力登記，即采任意登記主義，在這種情況下，由于可登記可不登記，因此，不動產(chǎn)物權(quán)變動的法律關(guān)系也不是很明朗。
為了解決這個問題，托倫斯登記制度中使用交付產(chǎn)權(quán)證書的方式來明晰物權(quán)的歸屬情況，保障交易安全和經(jīng)濟信用。
這種方法，一方面達到了保障交易安全和經(jīng)濟信用的目的，另一方面，物權(quán)變動中交付產(chǎn)權(quán)證書，尊重了當事人在私法領(lǐng)域中的意思自治原則，節(jié)省了大量的登記費用，克服了實質(zhì)審查制的重大弊端。
就我國而言，早在五十年代就已實行不動產(chǎn)所有權(quán)登記發(fā)證制度，歷史上和現(xiàn)在一直實行不動產(chǎn)的登記發(fā)證制度，人們已經(jīng)在心理上和事實中普遍認可產(chǎn)權(quán)證書制度，(注：《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》、
《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》中都有有關(guān)產(chǎn)權(quán)證書制度的相應(yīng)規(guī)定，1994年頒行的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第59條明確規(guī)定：國家實行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。
)所以，以發(fā)放產(chǎn)權(quán)證書的方法來彌補形式審查制的弊端，具有現(xiàn)實的制度基礎(chǔ)，因而可行性甚強。
這樣一來，形式審查制既保證了交易安全，又有利于經(jīng)濟效率，理應(yīng)是立法最佳選擇。
(三)不動產(chǎn)登記制度的“五個統(tǒng)一”原則
目前，我國不動產(chǎn)登記機關(guān)是“多頭執(zhí)政”，而且其依據(jù)的法律也不同。
這種混亂的狀況不符合法理，世與世界各國的不動產(chǎn)登記制度不兼容。
我國在制定物權(quán)法或者專門的不動產(chǎn)登記法時，有必要加以改善，具體而言，需要注意“五個統(tǒng)一”的原則：
第一，統(tǒng)一法律依據(jù)。
我國目前的不動產(chǎn)登記的法律依據(jù)“政出多門”，而且，已經(jīng)制定的法律、法規(guī)中雖有關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)范，但這些規(guī)范比較零散，而且不合理者頗多，相互之間也存在大量矛盾的情況。
更要害的問題是，目前大量的不動產(chǎn)登記內(nèi)容仍然是按照計劃經(jīng)濟的要求制定的，這些制度是為了滿足對土地、房屋進行行政管理的需要，而不能滿足不動產(chǎn)進入市場交易的需要。
(注：按照我國現(xiàn)行法，對不動產(chǎn)登記擁有職權(quán)的機關(guān)有國土管理機關(guān)、房產(chǎn)管理機關(guān)、礦產(chǎn)管理機關(guān)、水行政機關(guān)、漁政管理機關(guān)及林業(yè)管理機關(guān)，等等。
我國1995年制定的《擔保法》第42條明確規(guī)定的不動產(chǎn)登記機關(guān)就有四個!)所以，必須制定一部滿足市場經(jīng)濟要求，邏輯嚴密、內(nèi)容統(tǒng)一的適應(yīng)我國國情的不動產(chǎn)登記法。
第二，統(tǒng)一登記機關(guān)。
考察世界各國的不動產(chǎn)登記制度可以發(fā)現(xiàn)關(guān)于登記機關(guān)的兩個規(guī)則性特點：一是不動產(chǎn)登記機關(guān)多為司法機關(guān)。
如：德國是屬于地方普通法院系統(tǒng)的土地登記局;日本是司法行政機關(guān)法務(wù)局、地方法務(wù)局及其派出所;瑞士是各州的地方法院;我國舊民法制定之時，也是采用由地方法院統(tǒng)一登記的做法，但后來由于民國初期的司法混亂而改為由不屬于行政機關(guān)的獨立部門-地政局統(tǒng)一負責。
[199～200]二是不動產(chǎn)登記機關(guān)的統(tǒng)一性。
為維護在不動產(chǎn)登記上的司法統(tǒng)一性，同時也因為不動產(chǎn)在自然聯(lián)系上的緊密性，國家法律均規(guī)定一國之內(nèi)或一個統(tǒng)一司法區(qū)域內(nèi)實行統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，即不論是土地、房屋還是其他不動產(chǎn)，也不論是何種不動產(chǎn)物權(quán)，均由統(tǒng)一的登記機關(guān)負責。
目前，我國不動產(chǎn)登記中由于部門利益之爭，形成登記機關(guān)“多頭執(zhí)政”的局面，而且，這些登記機關(guān)都是有關(guān)不動產(chǎn)的行政管理部門。
之所以世界各國都以司法機關(guān)為登記機關(guān)，是因為不動產(chǎn)登記直接或者間接地決定權(quán)利人的實體權(quán)利，故登記應(yīng)與司法部門建立直接的關(guān)系。
由于在登記時需要進行審查，就我國的國情而言，行政機關(guān)辦事效率和辦事質(zhì)量急待提高，且無專門的相關(guān)人員和設(shè)備，難以擔當不動產(chǎn)登記的重任，同時，行政機關(guān)由于負有行政管理職能，容易使登記變成行政管理的性質(zhì)。
另一方面，我國司法機關(guān)配有專門的法律人才和相關(guān)司法裝備，同時，為了尊重當事人的意愿和保障當事人的合法權(quán)益，已經(jīng)發(fā)展了一整套比較成熟的符合程序正義的訴訟原則和制度，例如辯論原則、訴訟證據(jù)制度等，而且，司法機關(guān)具有相對的獨立性，不會發(fā)生行政機關(guān)內(nèi)部糾纏不清的部門利益之爭，有利于登記的公正性。
另外，一旦有關(guān)不動產(chǎn)的登記發(fā)生爭議，就可以直接進入訴訟程序，當事人不必經(jīng)過起訴階段，而是直接向上級法院上訴，這樣既方便當事人獲得法律救濟，又可以節(jié)省有限的訴訟資源。
所以，筆者認為，我國應(yīng)當順應(yīng)國際規(guī)則，以司法機關(guān)為不動產(chǎn)登記機關(guān)為宜，具體而言，可以由不動產(chǎn)所在地的縣級人民法院統(tǒng)一管轄。
(注：《中國物權(quán)法草案建議稿》第20條規(guī)定，不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的縣級人民法院統(tǒng)一管轄。筆者深表贊同。)
第三，統(tǒng)一登記效力。
根據(jù)本文的分析，筆者主張不動產(chǎn)登記法應(yīng)當采登記對抗主義，實行形式主義登記的原則。
這不僅符合法理的要求，更是適應(yīng)我國市場經(jīng)濟發(fā)展的需要。
第四，統(tǒng)一登記程序。
在我國，一直存在重實體而輕程序的錯誤思想，對于程序公正的獨立價值缺乏應(yīng)有的認識。
不動產(chǎn)登記制度是為了適應(yīng)市場經(jīng)濟的發(fā)展，而市場具有高度的流動性，全國應(yīng)當形成一個統(tǒng)一的大市場，減少直至消除地方保護主義，在不動產(chǎn)登記法中，應(yīng)該統(tǒng)一登記的程序，原則上不允許各地區(qū)各自制定自己的不動產(chǎn)登記程序。
第五，統(tǒng)一權(quán)屬證書。
不動產(chǎn)權(quán)屬證書是證明權(quán)利人擁有不動產(chǎn)物權(quán)的重要文書，是在我國未來實行登記對抗主義后保證交易安全的不可或缺的重要配套制度。
我國目前的不動產(chǎn)權(quán)屬文書不統(tǒng)一，在種類上包括地權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證、林權(quán)證等等多種不動產(chǎn)權(quán)屬文書并行的情況。
不動產(chǎn)權(quán)屬證書的不統(tǒng)一，不方便權(quán)利人進行登記，而且加重了權(quán)利人的經(jīng)濟負擔，式樣不統(tǒng)一也給假冒證書提供了可乘之機，對于市場交易的安全和效率極為不利。
所以，不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)屬證書應(yīng)當由統(tǒng)一的機關(guān)制作、頒發(fā)，并且具有統(tǒng)一的格式。
這樣制定的權(quán)屬證書就可以改變和防止目前權(quán)屬文書中的混亂局面，從而保障不動產(chǎn)交易順利、安全、高效地進行。
【中國不動產(chǎn)登記制度法學論文指導(dǎo)】相關(guān)文章：
法學論文不動產(chǎn)登記制度10-01
解讀《不動產(chǎn)物權(quán)登記制度》05-24
法學專業(yè)實習指導(dǎo)的探索與思考的研究分析論文10-08
法學的論文10-01
法學論文的起草論文10-09
不動產(chǎn)登記機構(gòu)設(shè)置探析10-09
不動產(chǎn)登記申請書模板09-30