對當代經濟居民住宅產業(yè)現(xiàn)代化分析論文

　　新世紀的來臨，人類社會的發(fā)展也進入了一個新時期，即新經濟時代。它引發(fā)了整個經濟和社會生活的變革，面對挑戰(zhàn)，我國住宅產業(yè)如何發(fā)展才能提高行業(yè)的整體效益，文章從五個方面進行了探討。

　　一、經營理念的現(xiàn)代化

　　眾所周知，世界經濟已經進入了一種與傳統(tǒng)經濟不同的可實現(xiàn)高增長、低通脹的經濟運行狀態(tài)，即“知識經濟時代”或“新經濟時代”，它的本質是以知識創(chuàng)新和信息傳播來推動經濟高速增長，依靠增加產品的科技含量來發(fā)展生產，而不是單純地依靠增加產量來發(fā)展生產主要表現(xiàn)為產品質量、檔次的提升。由于提高科技含量只是使產品提高了附加值，不增加產品的數(shù)量；信息則是無形的、非物質實體的，當然也不會造成物質形態(tài)的產品積壓。因而就能成功避免產品積壓問題，這在目前住宅市場空置房總量仍居高不下的情況下。尤其具有現(xiàn)實意義。

　　“新經濟”給予我們住宅產業(yè)最主要的啟示，就是要與時俱進地樹立起新的理念、其中很重要的一個理念就是追求“規(guī)模效益、知識效益，氰息效益”相統(tǒng)一。即不再單純地追求規(guī)模經營、規(guī)模效益，而是把規(guī)模、知識、言息三個效益放在起。通盤籌劃，綜合考慮。一方面提高產品科技含量；另方面利用信息來捕捉商機，加強市場調查和市場預測，選準市場細分日標，拓展營銷，求得利潤最大化。

　　日前，一些開發(fā)企業(yè)日益看中大盤開發(fā)，一些輿論也宣稱地產開發(fā)進入大盤時代_這固然有其必要性和合理性，因為大盤較易營造良好的居住環(huán)境。有利于降低開發(fā)成本和開展營銷，可以獲得規(guī)模效益。從城市規(guī)劃來看，也利于盤活老城區(qū)）、口，改善城市的功能布局。但是大盤開發(fā)受外部環(huán)境因素影響大，風險也大，容易造成大量空置。而城市里的許多零星地塊也重待我們去開發(fā)利用，如出讓用地的剩余小地塊，規(guī)劃里模糊的地塊邊緣的小地塊，化整為零批出的小地塊等這些地塊有其本身的賣點、首先是地段較好。交通便捷，易與外界交流；其次，由于地塊狹小，多以建高層為主，視野開闊；而且開發(fā)周期短，利于資金周轉，風險也相對較�。洪_發(fā)商如果在提高產品的科技和信息含量上做足文章，開發(fā)出具有卜分鮮明的個性特色的現(xiàn)代化產品，做小盤也是可以取得好效益的。

　　二、產品品質的現(xiàn)代化

　　住宅產業(yè)發(fā)展進步的標志，要看住宅總體性能，及產品品質的現(xiàn)代化程度知識經濟和信息社會的來臨，帶動了整個社會文明以及生活觀念的進步，引發(fā)了對住宅性能新的定義與要求。人們對住宅的質量要求不僅是工程質量，還有功能質量、環(huán)境質量、物業(yè)管理的服務質量、人文質量和文化氛圍質量住宅不再僅能住，還有對居住舒適、方便、安全以及住宅智能化、對外信息聯(lián)絡等多方面的要求。目前，已經有一批具有新經濟意識或信息產業(yè)背景的投資者進人了住宅產業(yè)，他們把重點放在了提高住宅產品的科技含量和信息含量上，使產業(yè)發(fā)展增加了新的動力和活力。同時，資深業(yè)者也在迅速提高對新經濟時代來臨的敏感度，出現(xiàn)了許多優(yōu)秀的作品，這些成功的樓盤，除了更提高戶型、朝向。環(huán)境、生活社區(qū)服務等方面的傳統(tǒng)品質以外，而且又努力增加了新體系、新結構、新工藝方面的新品質，以及網(wǎng)絡、寬帶等智能化社區(qū)，“居家與辦公融為一體”等充滿信息時代的特征艦點。以提高商品的現(xiàn)代化水平，增加新的賣點。

　　三、住宅生產的現(xiàn)代化

　　如何能高效地開發(fā)出物美價廉、有特色賣點的房地產商品，搶占市場先機，爭取好的效戶益，成了當前一個非�，F(xiàn)實的問題。而要提高住宅開發(fā)的效率和質量，就必須推動住宅生產的現(xiàn)代化。與發(fā)達國家相比，我國住宅生產中部品化和部品生產工業(yè)化水平還很低，住宅施工中科技進步貢獻率遠遠低于資本投入貢獻率。手工操作的生產方式，必然建設周期長，成本消耗高，經濟效率低。我國住宅建設勞動生產率，人均竣工面積多年來在30平方米左右徘徊，發(fā)達國家一般在120—140平方米之間，我們僅占其1/5一1/6，而能源消耗卻是發(fā)達國家的3—4倍，且建筑質量通病也大量存在。住宅產業(yè)要改變這種高投入、低效率的狀況，就必須加快我國住宅部品化和部品生產工業(yè)化的進程。即以提高勞動生產率和工程質量為目標，按現(xiàn)代化生產方式和高技術組合改造傳統(tǒng)建筑施工體系，采用先進技術、工藝和設備實行科學的施工組織和管理，推行標準化設計、工業(yè)化生產、裝配化施工、規(guī)范化管理的社會化大生產，實現(xiàn)技術進步貢獻與勞動生產率的雙增長四、住宅流通的現(xiàn)代化從當前房地產業(yè)運行狀況、產業(yè)結構來看，流通環(huán)節(jié)相對薄弱。一是開發(fā)商的銷售理念陳舊落后，且缺乏誠信意識；二是銷售方式仍以手工作坊式為主，個人開發(fā)個人出售，一家一個售房部，尚未形成社會化、專業(yè)化、規(guī)�；�的營銷網(wǎng)絡；三是中介服務發(fā)展較慢。且缺乏規(guī)范。以致造成行業(yè)整體銷售效率低、成本高等間題：

　　解決流通環(huán)節(jié)的通病，要在優(yōu)化產業(yè)結構方面下功夫，即要實現(xiàn)住宅產業(yè)內各個行業(yè)和專業(yè)的優(yōu)化配置和專業(yè)分工的細化，以實現(xiàn)流通環(huán)節(jié)的現(xiàn)代化，改變一個開發(fā)企業(yè)橫跨生產、流通、消費整個產業(yè)鏈的狀況。

　　分工細化是社會生產力進步的表現(xiàn)。也是促進生產力發(fā)展的主要因素。針對目前住宅流通市場的低效率運作狀態(tài)。應當加快培育社會化、專業(yè)化、規(guī)范化的銷售網(wǎng)絡，以降低銷售成本，解決相關的市場間題；同時，下大力氣培育規(guī)范的、發(fā)達的中介行業(yè)，如建立行業(yè)內統(tǒng)一的經紀和信息傳播機構，重點培育一批信譽好、實力強的營銷代理商等。

　　四、住宅消費的現(xiàn)代化

　　住宅消費環(huán)節(jié)的現(xiàn)代化，毛要是物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)代化。物業(yè)管理行業(yè)經過十余年的發(fā)展，現(xiàn)正成為一個獨立的、極具發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)。僅青島市就有物業(yè)管理公司200余家，從業(yè)人員10000多人，管理的市區(qū)居民總戶數(shù)達30多萬戶物業(yè)管理是市場經濟發(fā)展的必然產物，在國民經濟尤其是城市管理中有著不可替代的作用和地位。城市現(xiàn)代化程度越高，對物業(yè)管理的內在需求越強烈。而目前，大部分地區(qū)的物業(yè)管理處于一種低效率運作狀態(tài)，一些地區(qū)甚至出現(xiàn)了全行業(yè)的虧損。公務員之家針對目前行業(yè)發(fā)展的狀況，物業(yè)管理現(xiàn)代化的首要任務是要圍繞“服務第一，為業(yè)主著想”的企業(yè)宗旨，建立起社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經營型的物業(yè)管理新機制。即行業(yè)的發(fā)展應由外延式數(shù)量擴張的粗放型轉向內涵式質量提高的集約型；由低水平的無序運作轉向高水平的規(guī)范有序運作；由依附于其他行業(yè)扶持發(fā)展轉向根據(jù)市場的內在需求和居民實際需要形成行業(yè)自我約束、自我發(fā)展的良性循環(huán)。而其中建立合理的服務收費和調整機制尤為重要，目前，業(yè)內人士提出的“包干制”收費和“酬金制”收費值得一試。所謂“包干制”是事先約定物業(yè)管理的各項收費標準，按項收錢；而“酬金制”則是約定物業(yè)管理的各項服務的酬勞，或是固定數(shù)額，你完成了多少服務，就給你多少酬勞。另外，與之相關的一些配套性政策應盡早出臺，如《共用部位維修基金使用辦法》等。

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