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我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀及調研分析論文
我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀及調研分析論文
摘要： 物業(yè)管理是指由專業(yè)化的機構受業(yè)主和使用人的委托，依照合同或契約，以經(jīng)營方式統(tǒng)一管理物業(yè)，為業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務，使物業(yè)發(fā)揮其使用價值。本文系統(tǒng)地運用科學分析總結了現(xiàn)階段我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀，對未來物業(yè)管理的發(fā)展前景進行了展望。
關鍵詞： 物業(yè)管理 住宅小區(qū) 房地產(chǎn) 現(xiàn)狀
一、我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀
隨著城市建設的發(fā)展，各種住宅、商業(yè)大廈、辦公大樓、標準工業(yè)廠房及住宅小區(qū)日益增多，它們在交付使用后，都面臨著管理、養(yǎng)護、修繕的問題;不僅新建樓宇、住宅小區(qū)如此，歷代保存下來的原有老房屋也存在著定期養(yǎng)護修繕的問題。
1.物業(yè)管理可以延長物業(yè)使用年限及確保其功能的正常發(fā)揮。
房產(chǎn)物業(yè)建成后，一要受到自然環(huán)境因素的作用而發(fā)生損壞，二在使用過程中要受到人為因素的作用而受到破壞。因此，隨著時間的推移，房屋的結構部位、圍護部分、裝修、上下水及其設備管道等，都將發(fā)生不同程度的損壞，如不及時進行維修和加強管理，就會影響物業(yè)功能的正常發(fā)揮，甚至會過早達到危房程度或損壞，釀成傷害事故。
2.物業(yè)管理能為物業(yè)主及租戶創(chuàng)造與保持一個安全、舒適、文明、和諧的生活與工作的環(huán)境。
物業(yè)管理基本分為管理和服務兩個方面。管理方面主要是做好戶籍、產(chǎn)權、產(chǎn)業(yè)、租賃、租金、設備等方面的管理工作;服務方面主要是充分保證滿足用戶要求，及時登門進行日常服務，及時檢修鍋爐、泵房、變電所、煤氣管道、電梯等。當然服務中也包括管理，對于房屋、設備必須點交、登記齊全，建立保管卡，向用戶點交清楚，明確保管責任。
3.完善的物業(yè)管理不單是使物業(yè)保值，而且可以使物業(yè)增值。
物業(yè)管理得好，不斷“追加勞動”，通過維修，進行舊房更新改造、室內裝修，不僅能使物業(yè)及其設備處于完好狀態(tài)和正常運行，而且可以提高物業(yè)的檔次和適應性，使物業(yè)保值和增值，即使是在市場比較疲軟的景況下，也能夠容易地招徠顧客，出售或出租這些房屋，獲取更多的利潤或租金，從而產(chǎn)生較高的經(jīng)濟效益。
二、物業(yè)服務狀況調查問卷及分析
1.物業(yè)服務狀況調查問卷。
目前揚州城區(qū)的物業(yè)管理可分為高中低“三個檔次”，高檔的物業(yè)管理以高檔住宅為主體，他們的特性體現(xiàn)在收費高，業(yè)主繳費自覺，所提供的服務質量自然是“上乘”的;中檔的物業(yè)管理群體較為多，實際上城區(qū)很多一部分屬于中檔級的，這部分的收費基本參照有關部門的指導價，但收費情況參差不一，帶來的物業(yè)服務自然“問題不少”;低檔的都是些以舊小區(qū)為代表的住宅，他們當中很大一部分還沒有物業(yè)管理，物業(yè)服務對于這些群體的業(yè)主來說，似乎還“十分陌生”，更談不上花錢買服務了。
鑒于現(xiàn)在揚州的物業(yè)管理水平參差不齊，我做了如下調查，以方便總結揚州物業(yè)管理市場的現(xiàn)狀。
調查對象：揚州市各小區(qū)業(yè)主或租戶。
調查時間：2008年4月20日―2008年5月10日。
調查方式：以調查問卷形式引導業(yè)主或租戶歸納物業(yè)管理狀況。
問卷基本情況：投放問卷30份，回收問卷25份，回收率83.3%，有效問卷25份，有效問卷率100%。
2.調查問卷分析。
(1)經(jīng)濟適用房住宅小區(qū)
有效問卷：8份，其中一份無物業(yè)管理公司(以下情況無物業(yè)管理公司的除外)。
小區(qū)公共部位的使用情況及經(jīng)營所得收益的知情權：87.5%不知情。
小區(qū)物業(yè)管理的總體評價：87.5%一般，12.5%好。
物業(yè)服務人員服務質量的總體評價：57%一般，43%好。
小區(qū)物業(yè)管理費的收�。�71.4%比較規(guī)范，14.3%規(guī)范，14.3%不規(guī)范。
物業(yè)管理公司最讓業(yè)主反感的行為：100%認為綠化、保潔不到位，57.1%反感亂搭亂建改變房地用途。
(2)普通商品房住宅小區(qū)
有效問卷：10份。
小區(qū)公共部位的使用情況及經(jīng)營所得收益的知情權：60%不知情。
小區(qū)物業(yè)管理的總體評價：70%一般，30%好。
物業(yè)服務人員服務質量的總體評價：50%一般，50%好。
小區(qū)物業(yè)管理費的收�。�80%比較規(guī)范，20%規(guī)范。
物業(yè)管理公司最讓業(yè)主反感的行為：50%業(yè)主認為房屋及設備維修不及時，少數(shù)業(yè)主認為綠化、保潔不到位。
(3)高檔商品房住宅小區(qū)
有效問卷：7份。
小區(qū)公共部位的使用情況及經(jīng)營所得收益的知情權：85.7%不知情。
小區(qū)物業(yè)管理的總體評價：14.3%一般，85.7%好。
物業(yè)服務人員服務質量的總體評價：28.6%一般，71.4%好。
小區(qū)物業(yè)管理費的收取：42.8%比較規(guī)范，57.2%規(guī)范。
物業(yè)管理公司最讓業(yè)主反感的行為：無。
三、結論
由此可見，物業(yè)自身的質量直接影響著物業(yè)管理費用的收取，而物業(yè)管理費的收取又直接影響著對物業(yè)的保養(yǎng)。當一個小區(qū)沒有物業(yè)管理公司時，臟、亂、差現(xiàn)象就會隨處可見，無人處理，業(yè)主與城管互相推諉，導致惡性循環(huán)，從而使物業(yè)的價值降低。
又如，高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理機制比較完善，雖然收費要比普通商品房高，但服務的質量卻是一流的，房屋在此公司的管理下正在迅速升值。
參考文獻：
[1]趙濤.物業(yè)經(jīng)營管理―理論、案例、制度、實務.北京工業(yè)大學出版社，2006.04.
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[3]代嵐.物業(yè)環(huán)境管理.機械工業(yè)出版社，2006.03.
[4]周小路.物業(yè)管理實務.電子工業(yè)出版社，2007.12.
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